25 julho 2024
Confira artigo do Advogado Dr. Vinícius Antunes – AFTN Advogados Associados
Como é de costume mesmo nos dias atuais uma grande parte das pessoas celebram contratos verbais, isto é, sem colocar por escrito o que foi combinado, sem formalizar a transação e assim ter uma maior segurança.
Em que pese muito se diga que o correto é a formalização, não há nenhum impeditivo legal quanto à celebração de contratos de locação de forma verbal, tanto que já foi objeto de decisão em diversas demandas judiciais. No entanto, em contratos dessa natureza diversos problemas são gerados às partes, sobretudo aos donos do imóvel, ora locadores.
Assim, temos que a Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91) prevê diversas situações locatícias que possibilitam o ajuste de forma distinta do que em um contrato de locação escrito.
Dessa forma, quando não há a formalização de um contrato de maneira escrita – no qual poderia se verificar as cláusulas contratuais, os deveres e direitos do locador, bem como do locatário – acaba sendo muito difícil a comprovação em juízo a respeito do que foi, de fato, combinado entre as partes, se há previsão de multa contratual, duração da locação, se as benfeitorias realizadas (obras realizadas no imóvel) ficarão incorporadas no imóvel ou não, se haverá direito de indenização por parte do locatário ou não em razão das benfeitorias, dentre outras.
Assim, quando há um contrato de locação verbal esse se presume por tempo indeterminado, sendo que há, inclusive, súmula do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – súmula 24 – nesse sentido, o que traz várias implicações, principalmente ao Locador, pois se não há contrato escrito, as taxas condominiais, prêmio de seguro e imposto como IPTU e demais encargos não podem ser cobrados judicialmente depois, pois embora a Lei do Inquilinato diga que esses recaem sobre a pessoa do Locador, nos contratos escritos é de praxe que tais deveres fiquem a cargo do inquilino.
Outro ponto importantíssimo, é que em um contrato verbal, o dono do imóvel não conseguirá se valer de algumas prerrogativas de suma importância tais como: ação de despejo por descumprimento mútuo do contrato ou encerramento automático do contrato de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses.
Sendo assim, é primordial que seja feito um contrato por escrito, com cláusulas bem precisas, a fim de se resguardar todos os direitos legais previstos tanto aos próprios contratantes (locador, locatário e fiadores), como a terceiros interessados, evitando assim discussões e imbróglios sobretudo jurídicos desnecessários.
Caso não possua um contrato de locação por escrito procure o mais breve possível seu advogado de confiança para resguardar-se de eventuais dissabores, e maiores prejuízos.
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