Um dilema imobiliário da classe média

Por Paulo André de Oliveira

Paulo André de Oliveira O programa habitacional Minha Casa Minha Vida (MCMV) possibilita que, atualmente, famílias com renda de até R$ 1.800,00 consigam um subsidio de até R$15.000,00 e juros de financiamento imobiliário de 5,5% ao ano. O subsidio já foi maior e a taxa de juros menor.

De qualquer forma, o governo federal precisa entrar nesta operação pagando o subsidio, tanto para o valor do imóvel quanto para a taxa de juros, de tal forma que as prestações caibam no orçamento familiar para a faixa de renda de até R$1.800,00. Conforme a renda aumenta, o subsídio se reduz até zerar, e a taxa de juros chega a 8,36% ao ano.

O subsidio  para comprar imóveis existe desde a década de 1960, com os programas  mudando de nome e de  governo. Sem estes subsídios, a aquisição da casa própria seria praticamente inviável para as menores faixas de renda, pois a prestação do imóvel com juros normais de mercado para um prazo de 30 anos pode subir de R$ 270,00 até R$1.400,00 num imóvel de R$ 135.000,00.

A questão dos financiamentos imobiliários encontra a maior dificuldade nas faixas intermediárias de renda. São as famílias que possuem renda um pouco maior e não se enquadram no subsídio do MCMV, e ainda, não tem renda suficientemente alta para suportar um financiamento com as taxas normais a partir de 8,36% ao ano, ou seja, as famílias da faixa entre R$ 4.000,00 e R$ 6.000,00 mensais. Neste cenário fica a pergunta: alugar dinheiro ou alugar imóvel?

Para o aluguel de dinheiro (financiamento) de R$ 135.000,00 em 360 meses, a prestação mensal é de R$ 1.493,70 (prestações iguais) ao mês a uma taxa de juros 8,36% ao ano para as famílias de renda intermediária. Provavelmente o aluguel é mais barato, contudo em 30 anos a pessoa seria dona do imóvel.

O ponto é que a dívida é longa e se a diferença for grande entre o aluguel e a prestação, talvez devesse se pensar em capitalizar-se poupando ou ainda estudar a possibilidade de um consórcio imobiliário. O consórcio imobiliário tem um custo bem menor, contudo deve ser planejado, pois o credito pode demorar a sair.

Por outro lado se a pessoa tivesse os R$ 135.000,00 ela deveria comprar o imóvel ou alugar? O juro atual de aplicação financeira  para este valor é aproximadamente 0,5% ao mês ou R$ 675,00. Se o aluguel do imóvel for menor, economicamente compensa alugar e guardar o saldo, ou seja, se o aluguel for de R$ 500,00 e o juro R$ 675,00 a sobra de R$ 175,00 pode ser somada à aplicação financeira, o que aumenta o valor do principal e do juro recebido.

Existem alguns fatos a se esclarecer: a valorização do imóvel tende a ser semelhante à correção pela inflação. Aquela valorização explosiva ocorrida entre 2010 e 2014 não ocorre mais. Ela acontecia pelo excesso de demanda favorecida por facilidades de financiamento e taxa de juros subsidiadas pelo governo.

Esperar comprar um imóvel por um valor e vendê-lo por um valor muito acima da inflação do período é algo muito raro em condições econômicas normais de mercado. Isto só ocorre se algum fato novo como uma obra pública ou o desenvolvimento de uma região muito acima da média.

Um imóvel próprio é um conforto e um desejo da maioria dos brasileiros. Em nossa cultura de períodos inflacionários se colocou adquirir um imóvel como uma meta para se te segurança de moradia. Parece ser incômodo para o brasileiro pagar pelo serviço de moradia (aluguel), mas o imóvel próprio também possui custos a se considerar.

A aquisição do imóvel é a melhor alternativa ao aluguel quando se tem subsídios do governo, que reduzem consideravelmente o valor das prestações. Quando estes subsídios não estão disponíveis na faixa de renda logo após a faixa do MCMV, o consórcio imobiliário e o aluguel são alternativas a se considerar, enquanto a taxa de juros de financiamento imobiliário não sofrer maior redução.

 

Paulo André de Oliveira é economista e Professor da FATEC