27 março 2025
Confira artigo do Advogado Dr. André Nogueira – FTN Advogados Associados
Há alguns anos o Brasil, mediante adoção de políticas públicas sociais de moradia, investe considerável montante para financiamento de unidades imobiliárias habitacionais, especialmente, através de programas como o Minha Casa Minha Vida, que proporcionou acesso à moradia para milhões de brasileiros.
Boa parte desses imóveis se torna acessível à população mais carente do ponto de vista econômico graças a contratos de financiamentos que ofertam prazos e condições de juros bastante convidativas, mas, em contrapartida, gravam o imóvel com cláusula de alienação fiduciária que, em resumo, consistem numa modalidade de garantia onde o comprador somente adquire a propriedade ao final do pagamento das parcelas e, até lá, possui exclusivamente os direitos sobre o bem financiado.
Também é fácil perceber que muitos desses imóveis encontram-se em condomínios habitacionais, os quais exigem pagamento de taxas condominiais como forma de manutenção dos serviços no âmbito do empreendimento, como limpeza e coleta de lixo, segurança, iluminação, conservação predial externa, entre tantos outros.
Essa é a realidade de um gigantesco número de brasileiros que possuem um único imóvel financiado por programas sociais de moradia e esse imóvel encontra-se construído em condomínios que exigem pagamento de taxas condominiais.
Mas e se o comprador do imóvel financiado com cláusula de alienação fiduciária não pagar essas taxas condominiais, ele pode ter esse imóvel penhorado mesmo sendo esse seu único bem e, portanto, protegido pela impenhorabilidade do bem de família?
O Superior Tribunal de Justiça, em uma de suas turmas, reconheceu a possibilidade da penhora dos direitos aquisitivos do imóvel decorrentes de contrato de financiamento com alienação fiduciária para pagamento de taxa condominial, o que, na prática e indiretamente, acaba por atingir a propriedade do imóvel.
Muito embora haja esse posicionamento da 3ª Turma, o próprio Superior Tribunal de Justiça possui decisões contrárias a esse entendimento, o que fez com que o tema fosse afetado para julgamento através da sistemática de recursos especiais repetitivos, de modo a uniformizar a interpretação a respeito dessa problemática.
Essa sistemática faz com que todos os casos que discutam essa matéria aguardem o julgamento do Tema 1266, que busca “Definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial”, o que, após decisão do STJ, passará a ser aplicado por todo Judiciário nacional. Ao que nos parece, considerando a busca por efetividade das execuções e a própria exceção à impenhorabilidade estabelecida pela Lei do Bem de Família, tal penhora deve ser viabilizada, no entanto, precisaremos aguardar a decisão do Superior Tribunal de Justiça, a conferir!
Compartilhe esta notícia
