30 outubro 2025
Artigo do Advogado Dr. André Nogueira – FTN Advogados Associados
Tem sido bem comum a compra de imóveis na planta – geralmente apartamentos ou outros imóveis instalados em regime de condomínio -, quando o empreendimento ainda não está pronto, através de contrato firmado junto aos próprios empreendedores ou incorporadores, especialmente através de contratos de compra e venda com alienação fiduciária.
Nessa situação podemos nos perguntar a partir de quando assumimos o dever de pagar a taxa ou quota condominial? Da data da aquisição/assinatura do contrato? Da transferência do bem mediante registro ao comprador? Da entrega das chaves? Da efetiva possibilidade de usar a integralidade do empreendimento?
O tema já foi bastante controvertido, no entanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça – STJ, tem se inclinado em posicionamento favorável aos condomínios (geralmente associações ou empresas especializadas que acabam administrando esses condomínios); isso porque, no entendimento do STJ – que nos parece acertado – a obrigação de pagar a quota condominial é atrelada ao bem imóvel que deu causa à existência dessa taxa, logo, a taxa acompanha o imóvel, o que chamamos de obrigação propter rem.
Por se tratar de obrigação propter rem não importa a natureza jurídica da relação entre o comprador e o condomínio, bastando ao condomínio saber quem é o dono, proprietário do bem e esse, portanto, será o devedor da obrigação de pagar a taxa condominial.
Na prática, se o bem foi transferido para o nome do comprador, ele se torna obrigado a pagar a taxa condominial, ainda que as chaves não tenham sido entregues, os compradores não tenham sido imitidos na posse (“colocados dentro do imóvel”) ou se o empreendimento não se encontra completamente concluído, na medida em que o débito acompanha o bem e se o bem está no nome do comprador, este assume o pagamento.
Daí poderiam falar, “mas isso é injusto com o comprador que sequer entrou no imóvel”, é verdade, mas, nesse caso, o comprador pode exigir a restituição desses valores junto ao empreendedor através do que denominamos direito de regresso, assegurando que não ficará no prejuízo pelo pagamento das taxas condominiais do imóvel que adquiriu.
De qualquer forma vale lembrar que o comprador, transferido o imóvel para seu nome, assume a responsabilidade pelo pagamento, o que deve ser realizado, especialmente porque, nesse caso, o bem imóvel não é protegido pela regra da impenhorabilidade do bem de família, ou seja, o próprio imóvel pode ser penhorado para pagamento da dívida!
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